podatek od wynajmu mieszkania kalkulator

Chodzi o podatek od przychodu z tytułu wynajmu mieszkania, ale w przypadku rozliczania się ryczałtem. Jak się okazuje, w takim wypadku możemy wpłacić podatek z tego tytułu nawet po terminie. Dzięki temu można nawet wyzerować podatek. Obecnie najem prywatny można opodatkować ryczałtem lub na zasadach ogólnych PIT. Osoby, które wybrały w tym roku ryczałt, po zakończeniu 2022 r. będą mogły zmienić formę opodatkowania na skalę PIT. Dzięki temu będą mogły rozliczyć koszty podatkowe np. na remont lokalu. W przypadku opodatkowania ryczałtem, wynajmujący opłaca po prostu ryczałt w trakcie roku w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a po jej przekroczeniu w wysokości 12,5%. Jednak opłaca ten podatek dopiero w chwili uzyskania środków. Polski Ład a rozliczenie kosztów remontu mieszkania pod wynajem – co się zmieni w 2022 roku. Podatnicy rozliczający się na zasadach ogólnych do końca 2021 r. płacili 17 proc. podatku od dochodu jeśli nie przekroczyli 85,5 tys. zł rocznie. Powyżej tego progu obowiązuje 32 proc. stawka. Od stycznia 2022 zmienią się jednak progi. KSeF. Wdrożenie. w firmie. REKLAMA. Wynajem nieruchomości firmie na potrzeby noclegowe jej pracowników jest opodatkowany VAT wg stawki 8%. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 16 stycznia 2020 r. Co ciekawe organy Krajowej Administracji Skarbowej uważają, że jest to usługa zwolniona z VAT. Recherche De Site De Rencontre Gratuit. Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania za 2021 r. Każda osoba wynajmująca swoje mieszkanie na terenie Polski jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego. Jak rozliczać najem nieruchomości poza działalnością gospodarczą? Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania za 2021 r. – kto podlega opodatkowaniu? Zgodni z Ustawą o podatku od osób fizycznych przychód pochodzący z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze podlega obowiązkowi odprowadzenia podatku do właściwego Urzędu Skarbowego. Zatem w myśl przepisów, każda osoba wynajmująca własnościowe mieszkanie, bądź prawo do lokalu musi rozliczyć się z fiskusem. Zwolnieniu podlega jedynie w przypadku kiedy wynajem mieszkania to jedyny dochód w całym roku, a osiągnięta z niego kwota nie przekroczy 8 tys. zł. Dostępne jest jedynie w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Należy pamiętać jednak, że niezależnie od zwolnienia z podatku należy złożyć roczne zeznanie podatkowe. Prywatny najem mieszkania w 2021 r. – dwa rodzaje opodatkowania Przychody osiągane z wynajmu prywatnego nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe można opodatkowywać na zasadach ogólnych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co ciekawe od maja 2021 r., zgodnie z Uchwałą NSA o sygn. Akt II FPS 1/21, podatnik sam decyduje, czy wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, czy najmu prywatnego. Z uzasadnienia wyroku wynika, że ustawodawca nie określił obiektywnych kryteriów, które pozwalałyby rozróżnić, kiedy mamy do czynienia z zarządem majątkiem prywatnym, a kiedy z działalnością gospodarczą. Warto pamiętać, że wybór rodzaju umowy (najem zwykły, czy najem okazjonalny) nie wpływa na rodzaj podatku. Prywatny najem mieszkania w 2021 r. - rozliczanie kosztów przy wynajmie opodatkowanym na zasadach ogólnych Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnik może odliczyć od przychodu wszelkie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością. Są to czynsz, opłaty za telefon, radio, telewizję, Internet, odsetki od kredytu, odpisy na fundusz remontowy, koszty zakupu sprzętu AGD, opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem, podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki, koszty konserwacji i odnowienia, ubezpieczenie lokalu. wydatki na remont wynajmowanego lokalu (nie więcej niż 10 000 zł w ciągu roku). Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł). Prywatny najem mieszkania w 2021 r. - rozliczanie przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, a także najpopularniejsza wśród wynajmujących mieszkania. Niewątpliwą zaletą jest brak konieczności prowadzenia ewidencji. Dodatkowo zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie ma tu więc możliwości odliczania kosztów. Wyliczając kwotę przychodu należy zwrócić uwagę na zapisy w umowie, bowiem mają one duże znaczenie. Jeśli najemca płaci właścicielowi mieszkania zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne, właściciel ma obowiązek uiścić podatek od całości. Nie ma znaczenia to, że wydatki na media przekazuje do przedsiębiorstw dostarczających usługi. Natomiast jeśli zgodnie z umową najmu najemca płaci wynajmującemu tylko czynsz, a rachunki opłaca we własnym zakresie, wtedy opodatkowaniu podlega tylko przychód z czynszu. Stawki: 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie; 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty). Rozliczenie prywatnego wynajmu mieszkania za 2021 r. w zeznaniu rocznym Podatnicy rozliczający przychód z najmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powinni złożyć formularz PIT-28. Termin na składanie formularzy przewidziano do 28 lutego 2022 r. Osoby rozliczające się na zasadach ogólnych muszą rozliczyć dochody osiągnięte z najmu na formularzu PIT-36. Dla nich ostatecznym terminem jest 30 kwietnia 2022 r. Rozliczenie VAT od najmu prywatnego mieszkania w 2021 r. Podatnik, który wynajmuje nieruchomość o charakterze mieszkalnym lub jej część na cele mieszkaniowe na własny rachunek jest zwolniony z VAT. Z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika, że zwalnia się od podatku: § usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF) Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, niezależnie od tego, czy masz na nie kredyt hipoteczny, czy też nie, musisz odprowadzić od tego wynajmu podatek. W 2021 r. zmieniono przepisy w tym zakresie, więc warto sprawdzić, jakie są aktualne metody rozliczania najmu mieszkania. Podatek od wynajmu mieszkania – co to jest? Ustawa definiuje najem prywatny jako umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu może być mienie ruchome oraz nieruchomości. Różne źródła przychodu a podatek od wynajmu Zanim ustalimy, od jakiej kwoty należy płacić podatek od wynajmu mieszkania, należy upewnić się, z jakim rodzajem źródła przychodu mamy do czynienia. Podatek od wynajmu mieszkania może być zakwalifikowany jako część prowadzonej działalności lub jako osobne źródło przychodów, czyli najem prywatny. Jeżeli umowa najmu jest zawierana w ramach działalności gospodarczej, jej opodatkowanie następuje według zasad przewidzianych dla przedsiębiorców. Sytuacja jest inna w przypadku najmu prywatnego. Ryczałt jako metoda rozliczenia najmu mieszkania Największą popularnością w najmie prywatnym cieszy się ryczałt ze stawką podstawową wynoszącą 8,5%. To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, ponieważ nie wymaga prowadzenia ewidencji, zaś zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie trzeba co miesiąc wyliczać zaliczek ani martwić się o przekroczenie progów. Wadą ryczałtu jest natomiast to, że podatek odprowadza się od przychodu, a nie od dochodu. Jeśli najemca wpłaca Ci na konto 2000 zł, a Ty z tego samodzielnie płacisz czynsz do spółdzielni, zapłacisz ryczałt od kwoty 2000 zł – czyli od przychodu. Nie odliczysz również kosztów związanych np. z remontem. Warto zatem na wstępie, w umowie z najemcą, rozdzielić dwie płatności i poprosić o robienie co miesiąc dwóch oddzielnych przelewów. Rozliczenie najmu ryczałtem: podatek w wysokości 8,5% od przychodu z najmu poniżej 100 000 zł; podatek w wysokości 12,5% od przychodu powyżej 100 000 zł. Ważne jest również to, że w przypadku ryczałtu małżonkowie nie tracą prawa do wspólnego rozliczania się. Jednak granica niższej stawki podatku – do 100 tys. zł przychodu – dotyczy obojga małżonków. Zmiany w ryczałcie od 2021 roku Do tej pory jedynie osoby prywatne mogły rozliczać wynajem mieszkania ryczałtem. Od początku 2021 r. każdy właściciel nieruchomości, osoba prywatna, jak i przedsiębiorca może wybrać zryczałtowaną formę opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości. Stawki pozostały niezmienne: 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie; 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty). Bez zmiany pozostaje również przepis o odliczeniach w ryczałcie. Pozostają takie same, czyli w przypadku ryczałtu nie możemy odliczyć kosztów czynszu lub mediów i remontów. Czy trzeba informować urząd o najmie? Obecnie nie trzeba informować urzędu skarbowego o wynajmie. Jednak jest obowiązek odprowadzania zaliczki podatku od osób fizycznych po przekroczeniu kwoty 3091 zł. Należy ją przelać na konto urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym wystąpił dochód z najmu. W przypadku ryczałtu wystarczy opłacić podatek po raz pierwszy. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest przez urząd skarbowy traktowana jako wybór formy opodatkowania. Podatek dochodowy od wynajmu. Zasady ogólne Forma rozliczania na zasadach ogólnych rzadko jest wybierana przez osoby prywatne, ale dość często korzystają z niej przedsiębiorcy. Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł). Deklarację roczną składamy do roku następnego. Przy tej formie opodatkowania możemy odliczyć od przychodu wszelkie koszty. Co to oznacza? Możemy np. odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, koszty mediów, opłat za energię, internet, a także czynsz do spółdzielni. To nie wszystko – można odliczyć także koszty remontów, napraw i wyposażenia. Kwota wolna od podatku na zasadach ogólnych Jeśli zastanawiasz się, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania, to zależy to od tego, na jakich zasadach się rozliczasz. Jeśli rozliczasz się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, to podatek zapłacisz dopiero po przekroczeniu progu. Podatek zaczynamy naliczać dopiero po przekroczeniu w danym roku tej kwoty. Jednak jeśli uzyskujemy dochody także z innych źródeł, np. wynagrodzenia za pracę, to kwotę wolną od podatku można zastosować tylko jednokrotnie. W związku z tym ma ona znaczenie tylko dla tych osób, które mają dochody jedynie z wynajmu mieszkania. Ile wynosi kwota wolna od podatku z wynajmu mieszkania? Kwota wolna od podatku z wynajmu mieszkania dostępna jest w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych i tylko, gdy wynajem mieszkania to jedyny dochód. Oznacza to, że jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Nie oznacza to jednak, że nie musisz składać PIT-u. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w każdym przypadku. Podatek liniowy jako metoda rozliczenia wynajmu mieszkania Stała stawka 19% przy podatku liniowym jest odpowiednia dla osób, które mają wysokie dochody z działalności gospodarczej lub prowadzą działalność skoncentrowaną na zarabianiu na wynajmie. Jak rozliczyć wspólne mieszkanie? W przypadku małżeństw, które wynajmują mieszkanie wspólnie, przychody oraz ponoszone koszty z tytułu wynajmu mieszkania rozlicza się na pół. Nie można w deklaracjach rocznych dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu. Można natomiast rozliczyć całość przychodu u jednego z małżonków, jednak należy złożyć w urzędzie oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u męża lub żony. Dokument taki należy złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy (w roku podatkowym) przychód ze wspólnej własności. W takim przypadku drugi z małżonków nie wykazuje przychodu, chociaż wynajmowane mieszkanie formalnie jest również jego majątkiem. Kiedy trzeba płacić podatek od wynajmu mieszkania? Rozliczenie i terminy zależne są od formy opodatkowania, jaką wybierzemy. To, jaki dokładnie PIT należy złożyć i w jakim terminie, zależy właśnie od tego, na jakich zasadach się rozliczamy. Zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania Ważnym obowiązkiem jest płacenie zaliczek na poczet podatku dochodowego z tytułu wynajmu mieszkania. Zaliczki trzeba płacić na konto urzędu skarbowego do 20. dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty dochód. Obowiązek płacenia zaliczek powstaje w miesiącu, w którym podatnik przekroczy z tego tytułu kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, a więc 3091 zł. Zaliczki należy obliczać osobno dla różnych źródeł przychodu (np. osobno dla prywatnego wynajmu mieszkania i prowadzonej działalności gospodarczej). Jaki więc PIT należy złożyć? W przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych podatek za wynajem mieszkania należy rozliczyć razem z innymi osiągniętymi w roku podatkowym dochodami. W tym celu, aby rozliczyć podatek dochodowy za 2021 rok, podatnik powinien złożyć do 30 kwietnia 2022 roku PIT-36. W przypadku ryczałtu składamy PIT-28. Czas na złożenie rozliczenia wyznaczono na 28 lutego 2022 roku. Rozliczając się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, możemy rozliczyć się na jednym formularzu razem z innymi dochodami np. z tytułu działalności gospodarczej czy umowy o pracę. Składając PIT-28 równolegle składamy inne deklaracje. Zobacz także wpis: Podatek od sprzedaży nieruchomości – co trzeba wiedzieć >> Załącznik 1. [Ustawa z dnia 2 marca 2012 r. o podatku od wydobycia niektórych kopalin] Załącznik do obwieszczenia Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 23 czerwca 2022 r. (poz. 1539) USTAWA z dnia 2 marca 2012 r. o podatku od wydobycia niektórych kopalin DZIAŁ I Przepisy ogólne Art. 1. 1. Ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem od wydobycia niektórych kopalin, zwanym dalej "podatkiem", wydobycia: 1) miedzi; 2) srebra; 3) gazu ziemnego; 4) ropy naftowej. 2. Podatek stanowi dochód budżetu państwa. Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) urobku rudy miedzi - rozumie się przez to kopalinę wydobytą ze złóż zawierających miedź lub srebro w ilościach nadających się do przemysłowego wykorzystania; 2) wydobyciu miedzi oraz srebra - rozumie się przez to: a) wydobycie urobku rudy miedzi albo b) wydobycie urobku rudy miedzi i produkcję koncentratu; 3) koncentracie - rozumie się przez to produkt wzbogacania urobku rudy miedzi w postaci nadającej się do dalszego przetwarzania w procesach hutniczych; 4) celach badawczych - rozumie się przez to analizy oraz badania próbek urobku rudy miedzi, gazu ziemnego oraz ropy naftowej w celu ustalenia ich właściwości oraz składu; 5) kopalinie towarzyszącej - rozumie się przez to kopalinę występującą w granicach lub w bliskim sąsiedztwie złoża kopaliny głównej w taki sposób, że jej oddzielne wydobywanie jest niemożliwe lub gospodarczo nieuzasadnione, określoną w odpowiedniej koncesji lub, jeżeli koncesja nie reguluje zagospodarowania kopaliny towarzyszącej, w dokumentacji geologicznej lub geologiczno-inwestycyjnej złoża węglowodorów, sporządzonej na podstawie przepisów prawa geologicznego i górniczego, zatwierdzonej przez właściwy organ administracji geologicznej w drodze decyzji, w przypadku gdy takie zatwierdzenie jest wymagane; 6) wydobyciu gazu ziemnego lub ropy naftowej - rozumie się przez to wydobycie gazu ziemnego lub ropy naftowej prowadzone na podstawie koncesji na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż węglowodorów albo koncesji na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż węglowodorów oraz wydobywanie węglowodorów ze złóż, albo koncesji na wydobywanie węglowodorów ze złóż. DZIAŁ II Przedmiot opodatkowania, podatnik oraz obowiązek podatkowy Art. 3. 1. Przedmiotem opodatkowania podatkiem jest wydobycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub terytorium wyłącznej strefy ekonomicznej: 1) miedzi; 2) srebra; 3) gazu ziemnego; 4) ropy naftowej. 2. Opodatkowaniu podatkiem nie podlegają: 1) urobek rudy miedzi lub przetworzony urobek rudy miedzi niebędący koncentratem, przeliczony na masę urobku rudy miedzi, w ilości nieprzekraczającej 1 tony miesięcznie, 2) wydobyty gaz ziemny w ilości nieprzekraczającej równowartości 11 MWh miesięcznie, 3) wydobyta ropa naftowa w ilości nieprzekraczającej 1 tony miesięcznie - jeżeli zostały wykorzystane na cele badawcze. 3. Opodatkowaniu podatkiem nie podlega również wydobyty metan występujący w złożach węgla kamiennego oraz wydobyty metan występujący jako kopalina towarzysząca. Art. 4. 1. Podatnikiem podatku jest dokonująca w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej wydobycia miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej: 1) osoba fizyczna; 2) osoba prawna; 3) jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, w tym spółka cywilna, której wspólnikom udzielono koncesji na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2022 r. poz. 1072 i 1261). 2. Jeżeli wydobycie gazu ziemnego lub ropy naftowej odbywa się w ramach umowy o współpracy, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze, podatnikiem jest każda strona tej umowy, a jeżeli stroną umowy o współpracy jest spółka cywilna - ta spółka. Art. 5. 1. W zakresie wydobycia miedzi oraz srebra obowiązek podatkowy powstaje w dniu wyprodukowania koncentratu z wydobytego przez podatnika urobku rudy miedzi. 2. W przypadku gdy podatnik nie produkuje koncentratu z wydobytego urobku rudy miedzi, obowiązek podatkowy powstaje w dniu wydobycia tego urobku. 2a. W zakresie wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wprowadzenia gazu ziemnego lub ropy naftowej do sieci przesyłowej lub bezpośrednio do sieci dystrybucyjnej albo z chwilą załadunku gazu ziemnego lub ropy naftowej na inny środek transportu. 3. Jeżeli nie można określić dnia, w którym powstał obowiązek podatkowy w związku z wyprodukowaniem koncentratu, wydobyciem urobku rudy miedzi, wydobyciem gazu ziemnego lub wydobyciem ropy naftowej, za dzień jego powstania uznaje się dzień, w którym organ podatkowy stwierdził dokonanie czynności podlegającej opodatkowaniu. DZIAŁ III Podstawa opodatkowania, stawka podatku oraz zwolnienia od podatku Art. 6. 1. Podstawę opodatkowania podatkiem w zakresie wydobycia miedzi oraz srebra stanowi ilość miedzi oraz srebra zawarta w wyprodukowanym koncentracie. 2. W przypadku gdy podatnik nie produkuje koncentratu z wydobytego urobku rudy miedzi, podstawę opodatkowania podatkiem w zakresie wydobycia miedzi oraz srebra stanowi ilość miedzi oraz srebra zawarta w urobku rudy miedzi. 3. Podstawę opodatkowania podatkiem w zakresie wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej stanowi wartość wydobytego gazu ziemnego lub wydobytej ropy naftowej. Art. 7. 1. W zakresie wydobycia miedzi oraz srebra wysokość podatku za dany miesiąc stanowi suma iloczynów: 1) ilości miedzi, wyrażonej w tonach, oraz stawki podatku określonej w ust. 2 albo 3, oraz 2) ilości srebra, wyrażonej w kilogramach, oraz stawki podatku określonej w ust. 4 albo 5. 2. Jeżeli średnia cena miedzi przekracza 15 000 zł za tonę, stawkę podatku za tonę wydobytej miedzi oblicza się według następującego wzoru: stawka podatku = [0,033 × średnia cena miedzi + (0,001 × średnia cena miedzi)2,5] × 0,85 - przy czym maksymalna stawka podatku wynosi 16 000 zł za tonę. 3. Jeżeli średnia cena miedzi nie przekracza 15 000 zł za tonę, stawkę podatku za tonę wydobytej miedzi oblicza się według następującego wzoru: stawka podatku = (średnia cena miedzi - 12 000 zł) × 0,374 - przy czym minimalna stawka podatku wynosi 0,5% średniej ceny miedzi. 4. Jeżeli średnia cena srebra przekracza 1200 zł za kilogram, stawkę podatku za kilogram wydobytego srebra oblicza się według następującego wzoru: stawka podatku = [0,125 × średnia cena srebra + (0,001 × średnia cena srebra)4] × 0,85 - przy czym maksymalna stawka podatku wynosi 2100 zł za kilogram. 5. Jeżeli średnia cena srebra nie przekracza 1200 zł za kilogram, stawkę podatku za kilogram wydobytego srebra oblicza się według następującego wzoru: stawka podatku = (średnia cena srebra - 1000 zł) × 0,638 - przy czym minimalna stawka podatku wynosi 0,5% średniej ceny srebra. 6. Stawka podatku, o której mowa w ust. 2-5, jest zaokrąglana w górę z dokładnością do jednego grosza. Art. 7a. 1. W zakresie wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej wysokość podatku za dany miesiąc stanowi suma iloczynów: 1) wartości wydobytego gazu ziemnego wyrażonej w złotych oraz stawki podatku określonej w ust. 6 oraz 2) wartości wydobytej ropy naftowej wyrażonej w złotych oraz stawki podatku określonej w ust. 7. 2. Wartość wydobytego gazu ziemnego stanowi iloczyn ilości wydobytego gazu ziemnego wyrażonej w megawatogodzinach oraz średniej ceny gazu ziemnego. 3. Wartość wydobytej ropy naftowej stanowi iloczyn ilości wydobytej ropy naftowej wyrażonej w tonach oraz średniej ceny ropy naftowej. 4. (uchylony) 5. Ilość wydobytego gazu ziemnego oraz wydobytej ropy naftowej określa się na podstawie pomiarów w punktach wprowadzenia gazu ziemnego lub ropy naftowej do sieci przesyłowej lub bezpośrednio do sieci dystrybucyjnej albo z chwilą załadunku gazu ziemnego lub ropy naftowej na inny środek transportu. 6. Stawka podatku w zakresie wydobycia gazu ziemnego wynosi: 1) 1,5% - w przypadku wydobycia gazu ziemnego ze złoża, którego średnia przepuszczalność nie przekracza 0,1 milidarcy oraz średnia efektywna porowatość nie przekracza 10%; 2) 3% - w przypadku wydobycia gazu ziemnego ze złoża innego niż określone w pkt 1. 7. Stawka podatku w zakresie wydobycia ropy naftowej wynosi: 1) 3% - w przypadku wydobycia ropy naftowej ze złoża, którego średnia przepuszczalność nie przekracza 0,1 milidarcy oraz średnia efektywna porowatość nie przekracza 10%; 2) 6% - w przypadku wydobycia ropy naftowej ze złoża innego niż określone w pkt 1. 8. Dla wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej z dna morskiego stosuje się odpowiednio stawki podatkowe określone w ust. 6 pkt 1 oraz w ust. 7 pkt 1. 9. Właściwości złoża, o których mowa w ust. 6 i 7, określa się na podstawie dokumentacji geologicznej lub geologiczno-inwestycyjnej złoża węglowodorów, sporządzonej na podstawie przepisów prawa geologicznego i górniczego. 10. Wartość wydobytego gazu ziemnego lub ropy naftowej wyraża się w złotych, zaokrąglając w górę z dokładnością do jednego złotego. Art. 7b. 1. Zwalnia się od podatku wydobycie gazu ziemnego z odwiertu rozpoznawczego lub wydobywczego, z którego miesięczne wydobycie gazu ziemnego nie przekracza równowartości 1100 MWh. 2. Zwalnia się od podatku wydobycie ropy naftowej z odwiertu rozpoznawczego lub wydobywczego, z którego miesięczne wydobycie ropy naftowej nie przekracza 80 ton. Art. 8. 1. Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłasza, w drodze obwieszczenia, do 15. dnia każdego miesiąca, w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, średnią cenę tony miedzi oraz średnią cenę kilograma srebra za poprzedni miesiąc, wyrażoną w złotych, zaokrągloną w górę z dokładnością do jednego złotego, na podstawie średniej arytmetycznej średnich kursów dolara amerykańskiego do złotego ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski w poprzednim miesiącu oraz odpowiednio: 1) średniej arytmetycznej dziennych notowań miedzi (LME Daily Official and Settlement Price) ustalonych na London Metal Exchange (LME) w poprzednim miesiącu, wyrażonej w dolarach amerykańskich za tonę, zaokrąglonej w górę z dokładnością do jednego centa amerykańskiego; 2) średniej arytmetycznej dziennych notowań srebra (London Silver Fixing)1) ustalonych na London Bullion Market Association (LBMA) w poprzednim miesiącu, wyrażonej w dolarach amerykańskich za uncję, zaokrąglonej w górę z dokładnością do jednego centa amerykańskiego, przy czym przyjmuje się, że kilogram zawiera 32,15 uncji. 2. W przypadku gdy notowania miedzi lub srebra, o których mowa w ust. 1, nie zostały ustalone, do obliczenia wysokości podatku przyjmuje się średnią cenę tony miedzi lub średnią cenę kilograma srebra, ogłoszoną w ostatnim obwieszczeniu. Art. 8a. 1. Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłasza, w drodze obwieszczenia, do 15. dnia każdego miesiąca, w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, średnią cenę megawatogodziny gazu ziemnego za poprzedni miesiąc, wyrażoną w złotych, zaokrągloną w górę z dokładnością do jednego złotego, na podstawie średniej arytmetycznej dziennych notowań gazu ziemnego (Rynek Dnia Następnego) ustalonych na Towarowej Giełdzie Energii w poprzednim miesiącu. 2. Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłasza, w drodze obwieszczenia, do 15. dnia każdego miesiąca, w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, średnią cenę tony ropy naftowej za poprzedni miesiąc, wyrażoną w złotych, zaokrągloną w górę z dokładnością do jednego złotego, na podstawie średniej arytmetycznej średnich kursów dolara amerykańskiego do złotego ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski w poprzednim miesiącu oraz średniej arytmetycznej dziennych notowań ropy naftowej (OPEC daily basket price) ustalonych przez Organization of the Petroleum Exporting Countries w poprzednim miesiącu, wyrażonej w dolarach amerykańskich za baryłkę, zaokrąglonej w górę z dokładnością do jednego centa amerykańskiego, przy czym przyjmuje się, że tona zawiera 7,4 baryłek ropy naftowej. 3. W przypadku gdy notowania gazu ziemnego lub ropy naftowej, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zostały ustalone, do obliczenia wysokości podatku przyjmuje się średnią cenę megawatogodziny gazu ziemnego lub średnią cenę tony ropy naftowej ogłoszoną w ostatnim obwieszczeniu. Art. 9. 1. Kwoty, o których mowa w art. 7 ust. 2-5, z wyjątkiem maksymalnych stawek podatku, podlegają w każdym roku kalendarzowym podwyższeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku kalendarzowym poprzedzającym rok waloryzacji w stosunku do roku poprzedniego, a jeżeli wskaźnik ten ma wartość ujemną, kwoty nie ulegają zmianie. 2. Minister właściwy do spraw finansów publicznych, po zasięgnięciu opinii Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów do dnia 15. lutego danego roku, kwoty, o których mowa w art. 7 ust. 2-5, z wyjątkiem maksymalnych stawek podatku, wyrażone w złotych, zaokrąglone w górę z dokładnością do jednego złotego. Art. 10. 1. W przypadku gdy: 1) podmiot, o którym mowa w art. 8 ust. 1 lub art. 8a ust. 1 i 2: a) zmieni nazwę lub zostanie przekształcony, kontynuując notowania miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej - podstawę obliczenia średniej arytmetycznej dziennych notowań miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej stanowią notowania prowadzone przez podmiot pod zmienioną nazwą lub przez podmiot w nowej formie prawnej, b) zostanie przejęty, kontynuując notowania miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej - podstawę obliczenia średniej arytmetycznej dziennych notowań miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej stanowią notowania prowadzone przez następcę prawnego; 2) zmianie ulegnie nazwa notowania, o którym mowa w art. 8 lub w art. 8a ust. 1 i 2 - podstawę obliczenia średniej arytmetycznej dziennych notowań miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej stanowią notowania pod zmienioną nazwą. 1a. W przypadku, gdy podmiot, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2, zakończy działalność dotyczącą notowań srebra - podstawę obliczenia średniej arytmetycznej dziennych notowań srebra stanowią notowania srebra ustalone na giełdzie w Nowym Jorku (Comex Silver Futures-Settlement Price). 2. Minister właściwy do spraw finansów publicznych w przypadkach, o których mowa w ust. 1, ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski", aktualną nazwę podmiotu lub nazwę notowania. Art. 10a. 1. Podatnik jest uprawniony do odliczenia od podatku skumulowanej straty podatkowej (straty), za którą uznaje się sumę strat w podatku dochodowym od osób prawnych lub sumę strat w podatku dochodowym od osób fizycznych, obliczonych zgodnie z ust. 2 lub 3, które z uwagi na upływ 5-letniego okresu nie zostały odliczone od podatku dochodowego od osób prawnych lub podatku dochodowego od osób fizycznych - w wysokości 19% tej straty. 2. Podatnik dokonujący wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej oblicza stratę, o której mowa w ust. 1, na podstawie prowadzonych ksiąg rachunkowych. Jeżeli określenie wysokości straty w ten sposób nie jest możliwe, podatnik określa stratę w części dotyczącej wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej w takiej proporcji, w jakiej pozostają przychody uzyskane w roku podatkowym z tytułu wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej do ogólnej kwoty przychodów tego podatnika, określonych na podstawie przepisów o podatku dochodowym, uzyskanych w tym roku podatkowym. 3. Podatnik dokonujący wydobycia miedzi oraz srebra może odliczyć stratę, o której mowa w ust. 1, pod warunkiem prowadzenia ksiąg rachunkowych w sposób zapewniający określenie wysokości straty dotyczącej działalności w zakresie wydobycia miedzi i srebra. W takim przypadku stratę określa się na podstawie prowadzonych ksiąg rachunkowych, a jeżeli określenie wysokości straty w ten sposób nie jest możliwe, podatnik określa stratę w części dotyczącej wydobycia miedzi oraz srebra w takiej proporcji, w jakiej pozostają przychody uzyskane w roku podatkowym z tytułu wydobycia miedzi oraz srebra do ogólnej kwoty przychodów danego podatnika, określonych na podstawie przepisów o podatku dochodowym, uzyskanych w tym roku podatkowym. W przypadku gdy relacja straty w części dotyczącej wydobycia miedzi oraz srebra, obliczonej w sposób określony w zdaniu drugim, i straty dotyczącej całej działalności podatnika przekracza 98%, podatnik ma prawo wykazać stratę w wysokości 100%. 4. W przypadku prowadzenia działalności w zakresie wydobycia miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej w formie spółki cywilnej, spółki jawnej lub spółki komandytowej za skumulowaną stratę, o której mowa w ust. 1, uznaje się sumę strat w podatku dochodowym od osób fizycznych, które z uwagi na upływ 5-letniego okresu nie zostały odliczone przez wspólników spółki. W takim przypadku każdy ze wspólników jest obowiązany do prowadzenia ksiąg rachunkowych w sposób zapewniający określenie wysokości straty dotyczącej działalności wydobywczej. Przepis ust. 2 lub 3 stosuje się odpowiednio. DZIAŁ IV Właściwość organów podatkowych oraz rejestr podatników Rozdział 1 Właściwość organów podatkowych Art. 11. 1. Organami podatkowymi właściwymi w zakresie podatku są naczelnik urzędu skarbowego oraz dyrektor izby administracji skarbowej, właściwi ze względu na adres siedziby podatnika - w przypadku osób prawnych albo jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, albo miejsce zamieszkania podatnika - w przypadku osób fizycznych. 2. Jeżeli nie można ustalić właściwości miejscowej w sposób określony w ust. 1, właściwymi organami podatkowymi są: 1) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Legnicy oraz Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu - w sprawach podatku w zakresie wydobycia miedzi oraz srebra; 2) Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście w Warszawie oraz Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie - w sprawach podatku w zakresie wydobycia gazu ziemnego lub ropy naftowej. 3. Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia: 1) urzędy skarbowe lub urząd skarbowy i izby administracji skarbowej lub izbę administracji skarbowej, których odpowiednio naczelnicy i dyrektorzy są właściwi w zakresie podatku, a także terytorialny zasięg ich działania, uwzględniając gospodarcze potrzeby podatników, 2) właściwy urząd skarbowy lub właściwe urzędy skarbowe, na których rachunek bankowy dokonuje się zapłaty podatku, oraz określi terytorialny zasięg ich działania w tym zakresie - uwzględniając potrzebę zapewnienia sprawnego poboru podatku. Rozdział 2 Rejestr podatników Art. 12. Organ udzielający koncesji na wydobycie miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej oraz koncesji na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż gazu ziemnego lub ropy naftowej informuje ministra właściwego do spraw finansów publicznych o: 1) udzieleniu, zmianie treści, stwierdzeniu wygaśnięcia oraz cofnięciu koncesji na wydobycie miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej oraz koncesji na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż gazu ziemnego lub ropy naftowej, oraz o ich treści, 2) przeniesieniu, w drodze decyzji, na inny podmiot koncesji, o których mowa w pkt 1, 3) innym niż określone w pkt 1 i 2 przypadku utraty mocy koncesji, o których mowa w pkt 1 - w terminie 7 dni od dnia udzielenia, zmiany treści, stwierdzenia wygaśnięcia, cofnięcia, przeniesienia koncesji lub innego przypadku utraty mocy koncesji. Art. 13. 1. Właściwy naczelnik urzędu skarbowego prowadzi rejestr podatników. 2. Rejestr zawiera dane zawarte w informacjach, o których mowa w art. 12. DZIAŁ V Deklaracja podatkowa oraz termin płatności podatku Art. 14. 1. Podatnik jest obowiązany, bez wezwania: 1) składać właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego deklarację podatkową, 2) obliczać i wpłacać podatek na rachunek właściwego urzędu skarbowego - za miesięczne okresy rozliczeniowe, w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy. 1a. Deklaracje, o których mowa w ust. 1 pkt 1, są składane wyłącznie za pomocą środków komunikacji elektronicznej. 2. Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, wzór deklaracji podatkowej, wraz z objaśnieniami co do sposobu ich wypełniania, terminu i miejsca jej składania oraz pouczeniem podatnika, mając na względzie zapewnienie prawidłowości obliczania wysokości podatku i wykonania obowiązków w tym zakresie, a także uwzględniając specyfikę wydobycia miedzi, srebra, gazu ziemnego lub ropy naftowej. DZIAŁ VI Pomiary oraz ewidencje pomiarów Art. 15. 1. Podatnik nieprodukujący koncentratu z urobku rudy miedzi jest obowiązany do: 1) pomiaru każdego dnia, w którym wydobyto urobek, ilości urobku rudy miedzi z zastosowaniem przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej, z zastrzeżeniem ust. 5; 2) pomiaru każdego dnia, w którym wydobyto urobek, zawartości miedzi w urobku rudy miedzi; 3) pobierania każdego dnia, w którym wydobyto urobek, próbek na zawartość srebra w urobku rudy miedzi oraz pomiaru zawartości srebra w urobku rudy miedzi za każdy miesiąc na podstawie pobranych próbek dziennych. 2. Podatnik produkujący koncentrat z urobku rudy miedzi jest obowiązany do: 1) pomiaru każdego dnia, w którym wyprodukowano koncentrat, ilości wyprodukowanego koncentratu z zastosowaniem przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej; 2) pomiaru każdego dnia, w którym wyprodukowano koncentrat, zawartości miedzi w koncentracie; 3) pobierania każdego dnia, w którym wyprodukowano koncentrat, próbek na zawartość srebra w koncentracie oraz pomiaru zawartości srebra w koncentracie za każdy miesiąc na podstawie pobranych próbek dziennych. 3. Pomiarów, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 pkt 2 i 3, dokonuje się zgodnie z metodykami badawczymi zatwierdzonymi przez krajową jednostkę akredytującą, o której mowa w ustawie z dnia 13 kwietnia 2016 r. o systemach oceny zgodności i nadzoru rynku (Dz. U. z 2022 r. poz. 5 i 974). 4. Na podstawie pomiarów przeprowadzonych zgodnie z ust. 1-3 podatnik określa ilość miedzi oraz srebra w urobku rudy miedzi lub koncentracie. 5. Podatnik przekazujący urobek rudy miedzi na cele badawcze jest obowiązany do pomiaru z zastosowaniem przyrządów pomiarowych: 1) ilości urobku rudy miedzi, w tym także poddanego przeróbce przed przekazaniem na cele badawcze, 2) ilości miedzi w urobku rudy miedzi, 3) ilości srebra w urobku rudy miedzi - przekazanych w danym miesiącu na cele badawcze. Art. 15a. 1. Podatnik wydobywający gaz ziemny lub ropę naftową jest obowiązany do: 1) pomiaru, z zastosowaniem przyrządów pomiarowych, ilości gazu ziemnego wprowadzonego w danym miesiącu do sieci przesyłowej lub bezpośrednio do sieci dystrybucyjnej albo gazu ziemnego załadowanego na inny środek transportu; 2) pomiaru, z zastosowaniem przyrządów pomiarowych, ilości ropy naftowej wprowadzonej w danym miesiącu do sieci przesyłowej lub bezpośrednio do sieci dystrybucyjnej albo ropy naftowej załadowanej na inny środek transportu; 3) pomiaru, w tym również metodami pośrednimi, ilości wydobytego gazu ziemnego, wykorzystanego na cele badawcze w danym miesiącu; 4) pomiaru, w tym również metodami pośrednimi, ilości wydobytej ropy naftowej, wykorzystanej na cele badawcze w danym miesiącu; 5) w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 7b ust. 1 - pomiaru, w tym również metodami pośrednimi, ilości wydobytego gazu ziemnego - w odniesieniu do odwiertu rozpoznawczego lub wydobywczego; 6) w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 7b ust. 2 - pomiaru, w tym również metodami pośrednimi, ilości wydobytej ropy naftowej - w odniesieniu do odwiertu rozpoznawczego lub wydobywczego. 2. Pomiarów, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, dokonuje się w chwili wprowadzania odpowiednio gazu ziemnego lub ropy naftowej do sieci albo w chwili ich załadunku na inny środek transportu. Art. 16. 1. Podatnik jest obowiązany do dokumentowania i ewidencjonowania wyników pomiarów, o których mowa w art. 15 ust. 1, 2 i 5 oraz w art. 15a ust. 1, a także ilości miedzi oraz srebra zawartych w urobku rudy miedzi lub koncentracie. 2. Ewidencja może być prowadzona w formie elektronicznej. 3. Podatnik jest obowiązany przechowywać ewidencję i dokumenty związane z jej prowadzeniem do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego. 4. Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, zakres danych, jakie powinna zawierać ewidencja, uwzględniając potrzebę prawidłowego ustalenia podstawy opodatkowania. DZIAŁ VII Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy epizodyczne, przejściowe i końcowe2) Rozdział 1 Zmiany w przepisach obowiązujących Art. 17-22. (pominięte) Rozdział 1a3) Przepisy epizodyczne Art. 22a. 1. W okresie od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 30 listopada 2022 r. przy ustalaniu stawki podatku za tonę wydobytej miedzi, o której mowa w art. 7 ust. 2, stosuje się następujący wzór: stawka podatku = [0,033 × średnia cena miedzi + (0,001 × średnia cena miedzi)2,5] × 0,6. 2. W okresie od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 30 listopada 2022 r. przy ustalaniu stawki podatku za kilogram wydobytego srebra, o której mowa w art. 7 ust. 4, stosuje się następujący wzór: stawka podatku = [0,125 × średnia cena srebra + (0,001 × średnia cena srebra)4] × 0,6. Rozdział 2 Przepisy przejściowe i końcowe Art. 23. 1. W podmiotach, które w dniu wejścia w życie ustawy dokonują wydobycia miedzi oraz srebra, przeprowadza się urzędowe sprawdzenie, o którym mowa w art. 64 ustawy wymienionej w art. 224), w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. 2. W celu dokonania urzędowego sprawdzenia podmioty, o których mowa w ust. 1, przesyłają właściwemu naczelnikowi urzędu celnego, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, zgłoszenie oraz dokumentację, o których mowa w art. 64 ust. 3 ustawy wymienionej w art. 22, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Art. 24. Organ wydający koncesję na wydobywanie kopalin ze złóż informuje ministra właściwego do spraw finansów publicznych o wydanych koncesjach na wydobycie rudy miedzi oraz srebra oraz o ich treści w terminie 7 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Art. 25. Rada Ministrów dokona analizy wpływu niniejszej ustawy na sektor wydobywczy miedzi i srebra oraz sektor finansów publicznych oraz przedłoży Sejmowi odpowiednią informację w tym zakresie, nie później niż w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Art. 26. Przepisy ustawy nie mają zastosowania do miedzi oraz srebra zawartych w koncentracie wyprodukowanym, od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, z urobku rudy miedzi wydobytego przed dniem jej wejścia w życie. Art. 27. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia5). 1) Obecnie LBMA Silver Price na podstawie obwieszczenia Ministra Finansów z dnia 29 sierpnia 2014 r. w sprawie aktualnej nazwy notowania, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od wydobycia niektórych kopalin ( poz. 772); nazwa notowania podlega aktualizacji na podstawie art. 10 ust. 2 niniejszej ustawy. 2) Tytuł działu w brzmieniu ustalonym przez art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 24 lutego 2022 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych oraz ustawy o podatku od wydobycia niektórych kopalin (Dz. U. poz. 558), która weszła w życie z dniem 10 marca 2022 r. 3) Rozdział dodany przez art. 3 pkt 2 ustawy, o której mowa w odnośniku 2. 4) Artykuł 22 zawiera zmiany do ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o Służbie Celnej. 5) Ustawa została ogłoszona w dniu 3 kwietnia 2012 r. Jeśli decydujemy się na kupno, sprzedaż lub wynajem nieruchomości, musimy być świadomi faktu, że są tym związane dodatkowe koszty. Z myślą o tych z Państwa, którzy chcieliby rozeznać się w koniecznych do uiszczenia kwotach, przygotowaliśmy kalkulator opłat. Narzędzie to pomaga w obliczeniu wysokości kosztów związanych z wystawieniem aktu notarialnego. Bierze też pod uwagę kryterium, jakim jest forma własności danej nieruchomości. W przedstawionej wycenie zawarta jest również suma wynagrodzenia i prowizji dla agencji oraz wysokość podatków i kosztów sądowych. Należy przy tym pamiętać, że kalkulator opłat podaje szacunkową sumę wymienionych kosztów. Istnieje również możliwość zapisania wykonanych obliczeń w formie przeznaczonej do druku. Zapraszamy do kontaktu w przypadku pytań Powyższe obciążenia finansowe mogą być źródłem wielu wątpliwości. Nasza agencja nieruchomości z chęcią odpowie na pytania dotyczące dodatkowych kosztów związanych z kupnem, sprzedażą i wynajmem domu, mieszkania lub działki Nieruchomości – sprzedaż oraz wynajem | kalkulator opłat Oferty specjalne Poznań, Śródka Mieszkanie na sprzedaż Piętro0/4 Pokoje4 Cena291000 zł Poznań, Jeżyce Mieszkanie na sprzedaż Piętro4/6 Pokoje3 Cena1059277 zł Jesteśmy członkami Więcej ofert na Chciałbyś zamieścić swoją ofertę sprzedaży lub najmu mieszkania? Tutaj dodaj swoją ofertę+ Otrzymuj wybrane oferty. Razw tygodniu w Twojej skrzynce. PTAK NIERUCHOMOŚCIPośrednictwo i ZarządzanieMałgorzata Ptak-Adamczewska Plac Kolegiacki 4/3, 61-841 Poznań office@ (61) 8 515-313 STRATEGIA WSPARCIE REALIZACJA TOMCZAK | STANISŁAWSKI Jak obliczyć rzeczywistą stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem? Jaka jest rentowność wynajmu mieszkań? Daję kalkulator i prawdziwe dane. Dawno nie poruszałem na blogu tematyki zarabiania na wynajmie nieruchomości. Dzisiaj artykuł, który ma zachęcić wszystkich inwestorów (z tego rynku) do rzetelnego policzenia prawdziwej stopy zwrotu z ich inwestycji. Znam co nieco takich osób i jestem zaskoczony tym, jak niewielu wie, jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu ich mieszkań. Wielu z nich przeprowadza symulacje finansowe na etapie zakupu takich mieszkań, ale tak naprawdę nieliczni weryfikują potem na ile założenia teoretyczne pokrywają się z praktyką. A już w okresie pierwszych lat wynajmu pojawiają się dodatkowe koszty (naprawy, windykacja, zmienne czynsze, ubezpieczenie, podatki i inne koszty zarządzania nieruchomościami), które mogą niekorzystnie wpłynąć na stopę zwrotu. Znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma także kluczowe znaczenie dla jakości decyzji inwestycyjnych podejmowanych w przyszłości. Jeśli realia znacząco odbiegają od wcześniejszych założeń, to znaczy, że musimy nauczyć się lepiej prognozować albo… przyjmować większy margines błędu. Z drugiej strony – jeśli rentowność naszych nieruchomościowych inwestycji jest wyższa niż to co opisują w mediach, to jesteśmy w dużo lepszej sytuacji niż reszta właścicieli mieszkań na wynajem. Dlatego warto na bieżąco liczyć ROI czyli zwrot z inwestycji. Przedstawiam Wam zatem kalkulator opłacalności wynajmu przeznaczony dla każdego, kto zarabia już na wynajmie mieszkania i jednocześnie sfinansował zakup tego mieszkania gotówką. Będziecie mogli sami policzyć, ile jesteście do przodu w porównaniu z oprocentowaniem klasycznej lokaty bankowej. Dodatkowo – w celach poglądowych – przedstawiam także moje wyniki z kilku lat inwestycji w mieszkanie na wynajem, które oddane jest pod nadzór firmy zarządzającej najmem. To po to, aby pokazać ile realnie zarabia się na wynajmie mieszkania na pokoje w modelu, w którym sam nie mam do czynienia z najemcami. A jeśli chcielibyście dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, to będzie ku temu świetna okazja, o której informuję pod koniec wpisu. 🙂 Wkrótce wystąpię bowiem na jubileuszowej 100. edycji Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. To to samo szkolenie, w którym wziąłem udział 7 lat temu i które uważam za przełomowe w moim podejściu do inwestowania. Zapraszam do lektury. Jak liczyć zwrot z inwestycji? Zacznę od tego, że zwrot z inwestycji można liczyć na różne sposoby – mniej i bardziej precyzyjne, z wykorzystaniem różnych wskaźników. Dzisiaj omówię najprostszy z nich, czyli ROI (Return On Investment), czyli stopę zwrotu netto z całego zainwestowanego kapitału. To najprostszy sposób liczenia stopy zwrotu w konkretnych okresach w przypadku, gdy inwestycja w całości finansowana jest naszym kapitałem, czyli np. przy zakupie mieszkania na wynajem za gotówkę. Jeśli zakup mieszkania finansowany jest kredytem, to odpowiednim wskaźnikiem będzie ROE (Return On Equity), czyli zwrot z inwestycji finansowanych kapitałem własnym. Mówiąc inaczej stopę zwrotu w tym przypadku liczy się tylko w odniesieniu do wkładu własnego. Ale tym scenariuszem zajmę się w oddzielnym wpisie – o ile będziecie tym zainteresowani. Dla jasności: zarówno ROI jak i ROE liczą stopę zwrotu w konkretnych okresach, np. rocznych lub 5-letnich. Przykładowo mogą nam powiedzieć, że w pierwszym roku inwestycja dała zwrot 7,50% rocznie, a w drugim 11,30% rocznie, ale nie policzą dla nas średniorocznej stopy zwrotu w dłuższym okresie. Do takich bardziej zaawansowanych i jednocześnie bardziej precyzyjnych kalkulacji (uwzględniających przepływy pieniężne i zmiany wartości pieniądza w czasie) służą wskaźniki IRR (Internal Rate of Return = wewnętrzna stopa zwrotu) oraz CAGR (Compound Annual Growth Rate = Skumulowany roczny wskaźnik wzrostu). Przy czym IRR stosowany jest przy planowaniu inwestycji, a CAGR może być wykorzystywany przy rozliczaniu inwestycji (po fakcie znając rzeczywiste daty poniesienia kosztów i uzyskania przychodów). Niemniej jednak dzisiaj skupimy się na najprostszej metodzie liczenia zwrotu z inwestycji. 🙂 Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości Co uwzględniać licząc zwrot z inwestycji (ROI)? Żeby policzyć ROI musimy znać koszty początkowe inwestycji, rzeczywiste przychody z najmu, koszty bieżące ponoszone w trakcie trwania inwestycji, stawkę amortyzacji mieszkania oraz sposób opodatkowania wynajmu i na ich podstawie wyliczać rzeczywisty zysk netto. Przyjrzyjmy się zatem po kolei wszystkim tym elementom. Dla zobrazowania przykładu posłużę się danymi dotyczącymi wynajmowanego przeze mnie mieszkania we Wrocławiu. Podaję tylko te dane dotyczące mieszkania, które są kluczowe z perspektywy obliczeń: Stan prawny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sposób nabycia: mieszkanie z rynku wtórnego. Data zakupu nieruchomości: wrzesień 2016 r. Cena zakupu nieruchomości: 452 500 zł. Liczba pokoi: 6. Koszty początkowe inwestycji w mieszkanie na wynajem Kupując mieszkanie na wynajem ponosimy nie tylko koszt jego nabycia, ale także wszelkie inne związane z tym opłaty, np.: Opłaty notarialne (PCC, taksa, opłata za wypisy) Koszty sądowe Prowizję dla pośrednika nieruchomości Koszt operatu dla banku (o ile planujemy kredytować nieruchomość) Ewentualny koszt prawnika Koszty remontu Koszty umeblowania i wyposażenia i inne koszty (np. paliwo do auta itp.) Część z tych kosztów (a w zasadzie większość jeśli nie wszystkie poniesione przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych) może podwyższyć tzw. wartość początkową nieruchomości, którą musimy znać na potrzeby obliczenia kwoty amortyzacji według wybranej stawki (o tym za chwilę). Co do szczegółów polecam konsultację ze specjalistami w temacie. 🙂 Przy czym należy rozróżnić wartość początkową nieruchomości przyjmowaną na potrzebny obliczenia amortyzacji od całkowitych nakładów inwestycyjnych. To tą drugą kwotę przyjmować będziemy do liczenia ROI i obejmuje ona także wszelkie inne wydatki, które ponieśliśmy – także te, których nie możemy uwzględnić w wartości początkowej nieruchomości lub nie chcemy traktować jako koszt z perspektywy podatkowej. Przykładowo: jeśli na podpisanie aktu notarialnego w innym mieście wybiorę się autem ze znajomym i oddam mu część kwoty za paliwo, to nie wrzucę sobie takiego wydatku w koszty. No i z czysto pragmatycznych powodów nie chciałbym się też w przyszłości tłumaczyć urzędowi skarbowemu, dlaczego w kosztach widnieją koszty obiadu w innym mieście – chociaż z mojej perspektywy jest to koszt poniesiony w związku z wyjazdem w celu zakupu mieszkania. Dlatego w kalkulatorze znajdziecie także możliwość uwzględnienia dodatkowych kosztów, które nie wpływają na wartość początkową na potrzeby amortyzacji, ale wliczają się do całkowitych nakładów inwestycyjnych. Mówiąc inaczej: przy finansowaniu mieszkania na wynajem gotówką jako kwotę inwestycji musimy przyjąć dokładnie tę kwotę, która zniknęła z naszego konta w związku z nabyciem takiej nieruchomości. Przychody z wynajmu Gdy już rozpoczniemy wynajem mieszkania, to najemcy będą nam za niego płacić. Jednak z perspektywy podatkowej nie wszystkie wpłaty od najemców stanowią przychód, który podlega opodatkowaniu. Tak jest np. z kaucją, która podlega zwrotowi w całości na koniec najmu lub od której potrącane są kwoty nieopłaconych przez najemcę usług lub szkód. Nasz przychód podatkowy jako wynajmujących powstanie dopiero w momencie takiego potrącenia. W każdym innym przypadku kaucja jest neutralna dla rozliczeń. Dla jasności: w mojej kalkulacji ROI w ogóle nie uwzględniam wpłacanych i zwracanych kaucji i nie wpisuję ich ani jako przychód (i koszt) podatkowy, ani niepodatkowy. W kalkulatorze rozróżniam jednak przychody podlegającemu opodatkowaniu i przychody niepodatkowe. Te drugie, to np. ustawowe odsetki za opóźnienie wpłacone przez najemców na nasze konto z tytułu późniejszego uregulowania czynszu. Większość przychodów podlega jednak opodatkowaniu. Składają się na nie przykładowo: Wpłaty czynszu za wynajem od najemców Wpłaty za zużycie mediów od najemców Wpłaty za inne usługi świadczone najemcom (np. odpłatne sprzątanie) Zwroty nadpłat opłat eksploatacyjnych dokonywane przez spółdzielnie / wspólnoty mieszkaniowe Koszty bieżące wynajmu Koszty bieżące, to inaczej wszystkie koszty i opłaty, które ponosimy jako wynajmujący. Nawet jeśli opłaty przerzucamy na najemców, to stanowią one dla nas koszt ponoszony na rzecz tych, którym je płacimy, i warto je odnotowywać (oczywiście równolegle niezależnie „księgując” przychody od najemców). Podstawowe koszty, które będą pomniejszać nasz podatek to: Koszty opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Koszty dostawy mediów do mieszkania (prąd, woda, gaz, ogrzewanie). Koszty zapewnienia dostępu do internetu. Ubezpieczenie mieszkania. Podatki od nieruchomości itp. Ewentualne koszty promocji (fotograf, ogłoszenia) Koszty napraw i remontów w mieszkaniu Koszty dodatkowego wyposażenia Koszty dodatkowych usług świadczonych przez podwykonawców Opłaty za zarządzanie mieszkaniem Ale przy wynajmie pojawiają się także takie koszty, które trudno albo których wręcz nie możemy odliczyć od podstawy opodatkowania. Dlatego w kalkulatorze znajduje się kolumna „koszty niepodatkowe” i tam można umieszczać np. takie wydatki: Te wydatki, na które nie mamy faktur – przykładowo ja wysyłając powiadomienia dla najemców tradycyjną pocztą nie wrzucam sobie w koszty opłat pocztowych (więcej z tym zabawy niż korzyści). Kwoty nieopłaconych przez najemców świadczeń – np. niepłaconych przez nich faktur w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością lub opuścił już lokal i kaucja nie wystarczyła do rozliczenia jego zobowiązań. Być może kwoty te kiedyś odzyskam, ale na chwilę obecną stanowią one mój koszt, którego nie odliczam od podstawy opodatkowania. Koszt czasu – osoby, które chcą skrupulatnie śledzić rentowność własnych inwestycji mogą także uwzględniać w kalkulacjach koszt własnego czasu. Ja tego nie robię. 🙂 Amortyzacja Jeśli nie rozliczamy się ryczałtowo, to mamy prawo odejmować od podstawy opodatkowania jeszcze jeden bardzo ważny koszt – amortyzację. Amortyzacja to taki wirtualny koszt. Tak naprawdę nie wiąże się ona z wydatkiem pieniędzy, ale jako posiadacze ”środka trwałego” w postaci mieszkania, mamy prawo dokonywać comiesięcznego zmniejszenia wartości tego środka trwałego związanego ze „stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych”. Tak jakby nasze mieszkanie po prostu stopniowo traciło na wartości (co oczywiście nie musi mieć związku z rzeczywistością). Co ciekawsze stawka amortyzacji, a więc tempo w jakim będziemy zmniejszać księgową wartość nieruchomości, zależy od rodzaju kupowanego mieszkania: 1,5% wartości rocznie – stawka podstawowa, stosowana dla budynków i lokali mieszkalnych. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, to jedyna dostępna stawka amortyzacji. 2,5% wartości rocznie – stawka stosowana w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, oraz przy budynkach i lokalach niemieszkalnych. Indywidualna stawka amortyzacji wynosząca maksymalnie 10% wartości rocznie – specjalna stawka dla tych, którzy kupują mieszkanie własnościowe na rynku wtórnym i nieruchomość ta przed nabyciem była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy, albo gdy nakłady związane z ulepszeniem nabytej nieruchomości przekroczą 30% jej wartości. UWAGA: gdy już raz wybierzemy wysokość indywidualnej stawki amortyzacji, to nie możemy jej już później zmienić, więc warto przyłożyć się do policzenia, ile powinna ona wynosić. Kwotę comiesięcznej amortyzacji wylicza się mnożąc wartość początkową mieszkania (opisywaną wcześniej) przez roczną stawkę amortyzacji i dzieląc przez 12. Przykładowo: Za moje mieszkanie zapłaciłem 452 500 zł. Łączne koszty notarialne związane z zakupem mieszkania wyniosły 11 114,68 zł. Nie poniosłem żadnych dodatkowych kosztów remontu czy wyposażenia, bo kupowałem tzw. „gotowiec inwestycyjny”, czyli mieszkanie już całkowicie wyposażone i przygotowane do wynajmu na pokoje. Łączna wartość początkowa do amortyzacji wyniosła 463 614,68 zł. Stan prawny nieruchomości to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co oznacza, że mogę przyjąć stawkę amortyzacji tylko 2,50% rocznie. A więc: 463 614,68 zł * 2,50% = 11 590,37 zł odpisu amortyzacyjnego rocznie. 11 590,37 zł / 12 = 965,86 zł odpisu amortyzacyjnego miesięcznie. Podatek od wynajmu mieszkania Dla wielu inwestorów wielką niewiadomą jest wysokość podatku od wynajmu mieszkania. Mniejszy problem, jeśli mamy tylko jedno mieszkanie na wynajem – wtedy i tak musimy obliczyć co miesiąc kwotę, którą trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Jeśli mieszkań jest jednak więcej, to zazwyczaj wyliczaniem kwoty zaliczki na PIT zajmuje się księgowa i robi to zbiorczo. Jak więc rozbić te kwoty na pojedyncze mieszkania, aby policzyć rentowność każdego z nich oddzielnie? W teorii inwestor ma wszystko, czego potrzebuje, żeby łatwo obliczyć wysokość podatku od wynajmu mieszkania. A w praktyce wielu wynajmujących jedno mieszkanie woli rozliczać się podatkiem ryczałtowym (wynoszącym 8,5% od przychodów z tytułu wynajmu), bo nie wiedzą jak wyliczyć stawkę amortyzacji i rozliczać koszty albo po prostu nie chcą tego robić. W efekcie mogą tracić, bo ryczałt jest zazwyczaj mniej opłacalny od rozliczenia według skali podatkowej (18–32%) lub podatkiem liniowym 19% przy jednoczesnym uwzględnieniu kosztów i podwyższonej amortyzacji mieszkania (do 10% rocznie). Jeśli nie rozumiecie dlaczego, to zapraszam do przesłuchania 88. odcinka podcastu o tym, jak mądrze rozliczać podatek od wynajmu mieszkania. Dlatego też poniższy kalkulator uwzględnia podatek z tytułu wynajmu według wybranej stawki. Jeśli na pierwszej zakładce wpiszecie stawkę ryczałtu 8,5%, to na kolejnych zakładkach zostanie przyjęty właśnie ten sposób wyliczania zaliczki na podatek (bez uwzględniania przy jego liczeniu poniesionych kosztów i amortyzacji). ROI liczone będzie jednak z uwzględnieniem poniesionych kosztów włącznie z należnymi podatkami. Jakie stawki podatku możecie wpisać do kalkulatora? Tak naprawdę dowolne, ale powinniście wybrać jeden z tych wariantów: 8,5% jeśli rozliczacie się ryczałtem od osiągniętych przychodów. 18% lub 32% jeśli rozliczacie się według skali podatkowej i mieścicie się w którymś z tych przedziałów. Dla jasności: kalkulator nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku. 19% jeśli rozliczacie najem podatkiem liniowym (do jego stosowania uprawnieni są przedsiębiorcy prowadzący jednoosobowe działalności gospodarcze, którzy wybiorą taką formę opodatkowania). I jeszcze jedna uwaga: kalkulator przeznaczony jest do liczenia rentowności wynajmu na cele mieszkalne korzystające ze zwolnienia z VAT. Dlatego wszelkie kwoty przychodów i kosztów rozliczane są w kwotach brutto. Kalkulator rentowności wynajmu mieszkania Po tym przydługim wstępie pora pokazać Wam kalkulator. Udostępniam go poniżej w formacie Excel oraz Google Docs i składa się on z kilkunastu zakładek. Pierwsza zakładka służy do ustawienia danych dotyczących wynajmowanej nieruchomości (możecie modyfikować wszystkie żółte pola). Krótki opis: Na początku znajdują się pola umożliwiające wpisanie danych identyfikujących mieszkanie: adres, stan prawny, metraż i liczba pokoi. Dane te nie są wykorzystywane w obliczeniach. Pełnią funkcję wyłącznie informacyjną. Poniżej ustawiamy cenę zakupu mieszkania i wysokość opłat notarialnych (oraz ewentualnie innych kosztów) niezbędnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości. Wpisujemy przyjętą procentową stawkę amortyzacji i arkusz automatycznie wyliczy wartość comiesięcznej amortyzacji. Jeśli oprócz kosztów składających się na wartość początkową nieruchomości (na potrzeby amortyzacji) ponieśliśmy inne koszty, to wpisujemy je w dodatkowych żółtych polach. Na tej podstawie wyliczana jest całkowita wartość naszej inwestycji. W ostatniej sekcji wpisujemy stawkę podatkową, według której rozliczany będzie wynajem. Kolejne 12 zakładek służy do prowadzenia comiesięcznych rozliczeń. Wyglądają one identycznie – po prostu dla każdego miesiąca przeznaczony jest oddzielny arkusz. Tu działamy w następujący sposób: Numer miesiąca (poglądowo) ustawiamy w komórce E1. W żaden sposób nie należy zmieniać tabelek widocznych w sekcji „Rozliczenie miesiąca” (wiersze 3–19) – widoczne tutaj informacje wyliczają się automatycznie na podstawie danych z pierwszej zakładki oraz zawartości tabeli z sekcji „Lista operacji finansowych związanych z wynajmem w danym miesiącu”. Wszystkie przychody i koszty z danego miesiąca wpisujemy w tabeli w dolnej części arkusza notując w kolejnych wierszach datę, rodzaj operacji (przychód lub koszt), słowny opis operacji oraz jej wartość – wstawioną w jedną z czterech kolumn w zależności od tego czy jest to przychód czy koszt podatkowy lub niepodatkowy (operacje nie uwzględniane przy liczeniu podstawy opodatkowania). Przykład właściwego wypełnienia tabeli – poniżej: Po wypełnieniu listy operacji finansowych automatycznie zaktualizują się tabelki w górnej części zakładki. Przykładowe rozliczenie miesiąca może wyglądać tak: Widać tu jak na dłoni sumaryczne przychody, koszty i dochód stanowiący podstawę opodatkowania. Automatycznie wyliczana jest także wysokość zaliczki na podatek, którą powinniśmy odprowadzić do urzędu skarbowego. Widać także, ile rzeczywiście zarobiliśmy „na rękę” w danym miesiącu – już po odliczeniu podatku, ale bez odliczania amortyzacji, która stanowi wyłącznie koszt księgowy, a tak naprawdę jest dla nas neutralna (nie wyciągamy tych pieniędzy z kieszeni). Na podstawie danych miesięcznych wyliczana jest także poglądowo rentowność inwestycji (w skali rocznej). To jeszcze nie jest rzeczywista rentowność roczna lecz prognoza ile mogłaby ona wynosić, gdyby dochód w każdym miesiącu utrzymywałby się na takim samym poziomie. Przypominam, że kalkulator wylicza rentowność ROI netto, więc dodałem także wiersz pokazujący, jakie odsetki musiałaby mieć brutto lokata bankowa, abyśmy mogli zarobić na niej tyle samo co na wynajmie (przypominam, że od odsetek bankowych płacimy 19% podatku Belki – a więc podatku od zysków kapitałowych). To dobre porównanie pokazujące czarno na białym, czy lepiej wypada trzymanie pieniędzy na lokacie w banku czy zarabianie na mieszkaniu na wynajem. Ostatnia zakładka arkusza agreguje wszystkie dane miesięczne i prezentuje rentowność w skali roku, czyli to, co najbardziej nas interesuje. Widać tam zarówno stopę zwrotu ROI, dochód całoroczny, jak i uśredniony zysk miesięcznie. Arkusz daje także możliwość rozliczenia niepełnego roku wynajmu. Przykładowo: jeśli mieszkanie kupiliśmy we wrześniu, a zaczęliśmy amortyzować i wynajmować dopiero od października, to w polu „Liczba miesięcy inwestycji w roku” wpisujemy 3 i jednocześnie musimy wyzerować stawkę amortyzacji w arkuszach miesięcznych od stycznia do września włącznie. Wtedy pozostałe dane zliczą się poprawnie. To tyle na temat kalkulatora. Zapraszam zatem do jego pobrania: Jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu nieruchomości? – case study Nie ukrywam, że motywacją do napisania tego artykułu była niedawna publikacja w tygodniku Wprost zatytułowana „Jak żyją Polscy „rentierzy”? Wystarczy zainwestować dwa miliony złotych”. Na końcu artykułu pojawiają się dane z badania dotyczącego rynku najmu, które delikatnie mówiąc nie mają wiele wspólnego z moją rzeczywistością i z rzeczywistością znanych mi inwestorów w nieruchomości. Zacytuję w całości ten fragment: „Jak wykazało wspólne badanie firm Home Broker i rentowność najmu znacznie spadła i będzie spadać dalej. Wprawdzie nadal wynosi średnio 5,02 proc., ale jeszcze pół roku wcześniej wynosiła 5,3 proc. Ile więc realnie zarobimy? Jak policzył portal inwestując 750 tys. zł przy założeniu rentowności na poziomie 5,5 proc. rocznie do naszej kieszeni trafi 41,2 tys. zł. Życie rentiera z dochodem 110 tys. zł w roku (ok. 9 tys. miesięcznie) będzie w zasięgu ręki dopiero po zainwestowaniu dwóch milionów złotych.” Albo metodologia tych badań jest do kitu, albo na rynku jest tak wielu inwestorów osiągających bardzo słabe wyniki, albo rzeczywiście osiągam na wynajmie stopy zwrotu powyżej średniej. Pewnie wszystkiego po trochu… Żeby więc odczarować nieco ten temat pokażę Wam przykład mieszkania we Wrocławiu w całym okresie jego wynajmu. Jest to mieszkanie reprezentatywne o tyle, że: Kupiłem je w 2016 r. na rynku wtórnym – w czasie, gdy ceny mieszkań już zdążyły wzrosnąć po spadkach w latach 2009–2010. Rozliczam je nieoptymalnie podatkowo, bo zamiast przyspieszonej stawki amortyzacji 10% stosuję stawkę amortyzacji 2,5% rocznie – typową dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Efektywnie obniża to ROI o 1,5 punktu procentowego. W zasadzie przy stawce amortyzacji = 2,5% mógłbym rozliczać to mieszkanie ryczałtem, bo wtedy płaciłbym niższy podatek niż obecnie. Niemniej jednak jako przedsiębiorca stosuję podatek liniowy 19%, co nie jest najlepszym kosztowo rozwiązaniem w tym scenariuszu. Jest to mieszkanie stricte inwestycyjne. Kupiłem je jako takie na rynku, widziałem je osobiście tylko raz i nie mam osobistego kontaktu z najemcami. Mieszkaniem i wynajmem zarządza zewnętrzna firma, której płacę co miesiąc za jej usługi. Prezentowane niżej wyniki i stopy zwrotu obejmują już te koszty. Mieszkanie kupione zostało za gotówkę z założeniem, że potem zrefinansuję zakup kredytem, ale w końcu do tego nie doszło. 🙂 Reasumując: zobaczycie za chwilę wyniki, które z mojej perspektywy są po prostu przeciętne i mogłyby być jeszcze lepsze, gdybym bardziej się postarał. Celowo jednak pokazuję Wam właśnie takie mieszkanie i stopę zwrotu liczoną według rzeczywiście osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów. Podkreślam, że są to konkretne, prawdziwe wyniki, a nie symulacje czy spekulacje, jakie spotyka się w mediach. Poniżej znajdziecie podsumowanie wyników w każdym z lat kalendarzowych zaczynając od października 2016 r. i kończąc na lipcu 2019 r. Dla jasności – dane za 2019 r. są jeszcze niepełne, więc rentowność roczna jest prognozą. Zwyczajowo jest tak, że rentowność rośnie od września, bo mieszkanie wynajmowane jest przede wszystkim dla studentów i co roku we wrześniu zaczyna się dla mnie nowy sezon z wyższymi stawkami za wynajem. Tegoroczny „czas żniw” wynajmu – właśnie się rozpoczyna. Garść informacji o samej nieruchomości: mieszkanie ma 6 pokoi i wynajmowane jest „na pokoje”, co pozwala maksymalizować stopę zwrotu i stanowi naturalną dywersyfikację. Nawet jeśli jeden z najemców z jakiegoś powodu „wypadnie” (pomimo umów podpisywanych na czas określony), to przekłada się to wyłącznie na utratę części przychodu. Ten model najmu był przeze mnie już kilkakrotnie przedstawiany – zarówno w case study z 2012 r., jak i w podcastach dotyczących mojego inwestowania w nieruchomości. No to jedziemy z konkretami. Oto wyniki tego mieszkania w latach 2016–2019: Podsumujmy stopy zwrotu w poszczególnych latach: Rok 2016 = 7,69% netto, czyli 9,49% brutto Rok 2017 = 7,55% netto, czyli 9,32% brutto Rok 2018 = 8,70% netto, czyli 10,74% brutto Rok 2019 (częściowo) = 7,54% netto, czyli 9,31% brutto Dla jasności: są tu uwzględnione wszystkie koszty zmniejszające podstawę opodatkowania i także wydatki, których nie mogę zakwalifikować do kosztów. Oczywiście nie przeżyłem jeszcze w tym mieszkaniu większego remontu, więc pewne jest, że stopa zwrotu w jednym z kolejnych lat będzie znacząco niższa. Jednak na chwilę obecną – jestem zadowolony z wyników, bo pomimo kosztów związanych z oddaniem mieszkania w zarządzanie zewnętrzne, rentowność nadal pozostaje na przyzwoitym poziomie – znacząco wyższym od przykładów podawanych w mediach. I tu jest dobry moment, aby powiedzieć, czemu zawdzięczam takie wyniki… Zobacz także: Jak kupić mieszkanie na wynajem Jak nauczyć się inwestowania w nieruchomości? Zarabiam na wynajmie od 2011 roku. Niedługo. To, że zacząłem tak późno wynikało po prostu z mojej wysokiej awersji do jakichkolwiek kredytów, braku wystarczających oszczędności i braku wiedzy, jak intratny może być dobrze realizowany wynajem. Gdy wynająłem pierwsze mieszkanie, to szybko zacząłem sobie uświadamiać skalę wyzwań związanych z tą formą inwestowania (wtedy traktowałem to bardziej jako sposób zarabiania a nie inwestowania). Uznałem, że zamiast nabijać sobie kosztowne guzy, lepiej będzie zapłacić za wiedzę. Po zweryfikowaniu referencji kilku specjalistów w temacie nieruchomości z pewną dozą nieufności wybrałem się w 2012 r. na szkolenie Piotra Hryniewicza – osoby, która wydawała mi się wtedy najbardziej kompetentna i wiarygodna. Na szczęście dobrze trafiłem i moje obawy okazały się nieuzasadnione. Pamiętam dokładnie kiedy wziąłem udział w „Praktycznym Seminarium Inwestowania w Nieruchomości”, bo było to dosłownie w weekend poprzedzający uruchomienie mojego bloga. 🙂 Dziś – po 7 latach – nadal uważam, że udział w szkoleniu, spotkanie Piotra i możliwość korzystania z Jego doświadczeń, były przełomowe dla mojej inwestycyjnej drogi. To Piotrowi zawdzięczam zmianę modelu wynajmowania mieszkań (zamiast całych to na pokoje), realizację pierwszego flipa (który opisywałem na blogu) i poznanie wielu osób inwestujących w nieruchomości, z którymi mogę wymieniać się wiedzą. To dzięki Piotrowi ewoluowało także moje podejście do inwestowania w nieruchomości, które dzisiaj w większej mierze opiera się na zaangażowaniu kapitałowym w przeróżne projekty inwestycyjne niż na bezpośrednio realizowanym wynajmie mieszkań. Gdy pod koniec 2012 r. we wpisie „Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” rekomendowałem szkolenie Piotra, to w komentarzach wylano na mnie wiadro pomyj i próbowano wykazać, jak bardzo nie wiem co robię i ulegam „naganiaczom na nieruchy”. Ostatecznie na tej tak krytykowanej inwestycji zarobiłem zł w 3 miesiące, co udało się przede wszystkim dzięki wsparciu Piotra. No i wbrew czarnowidztwu niektórych komentujących – nadal konkretnie zarabiam na nieruchomościach. Ale z drugiej strony – widzę także wiele zagrożeń wynikających z hurraoptymistycznego podejścia do tego tematu niektórych świeżo upieczonych inwestorów. Dziś z tematu „inwestowania w nieruchomości” szkoli dosłownie każdy – także osoby, które moim zdaniem wcale nie powinny tego robić. Boom na nieruchomości trwa. Ceny rosną coraz szybciej. Wielu chce się załapać do tego pociągu i także zarabiać w ten sposób. Apeluję – róbcie to z głową! Jeśli korci Was takie inwestowanie, to zadbajcie o to, aby nie popełniać kosztownych błędów. Nadal uważam, że najlepszą drogą na skróty jest udział w szkoleniu Piotra Hryniewicza. To fakt, że kosztuje ono obecnie ponad 4000 zł, ale to i tak niewielki koszt w porównaniu z tym, ile można stracić podejmując złe decyzje. Osobom, które przechodzą do realnych działań, ten koszt zwraca się zazwyczaj już przy pierwszej inwestycji. A być może po udziale w takim szkoleniu po prostu uświadomicie sobie skalę złożoności tematu i zdecydujecie, że inwestowanie w mieszkania na wynajem nie jest dla Was? Ja uważam, że lepiej dowiedzieć się tego relatywnie niskim kosztem, niż dokonując nietrafionej inwestycji. Szkolenie z nieruchomości z moim gościnnym występem Dlaczego tak się rozpisuję? Bo zbliża się jubileuszowa 100. edycja Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. Jest to edycja szczególna, na którą zaproszono mnie jako gościa specjalnego. Będę miał okazję poprowadzić wykład, który będzie moim pragmatycznym wstępem do inwestowania w nieruchomości. W szczególności spróbuję odpowiedzieć na pytania: czy warto inwestować w nieruchomości, dla kogo jest taka forma inwestowania (a dla kogo nie) i jak to robić mądrze, tzn. utrzymując poczucie komfortu i bezpieczeństwa. Oprócz mnie wystąpi jeszcze kilku specjalistów, którzy pojawiali się już w moim podcaście: Piotr Hryniewicz – mówiący o wynajmie na pokoje i innych formach inwestowania (WNOP 003, 004, 005, 127) Mateusz Brejta – ekspert w temacie podnajmu (WNOP 022). Grzegorz Grabowski – specjalista od podatków i rozliczania wynajmu (WNOP 088). Ronald Szczepankiewicz – doradca finansowy i specjalista od kredytów hipotecznych (WNOP 009, 040, 058, 095). Wojciech Woźniczka – negocjator i inwestor na rynku nieruchomości oraz autor książek o negocjowaniu (WNOP 096 i 112). + inne osoby, które jeszcze u mnie nie występowały. Kiedy? Weekend 21–22 września w Warszawie. To w zasadzie jedyna okazja, aby spotkać wszystkie te osoby w jednym miejscu i przez dwa dni rozmawiać o inwestowaniu w nieruchomości. Serdecznie zapraszam! Będę tam przez całą sobotę i niedzielę – włącznie z sobotnim wieczorem. 🙂 Szczegóły na temat szkolenia znajdziecie tutaj i tutaj. Jeśli uznacie, że warto się zarejestrować, to mam dla Was specjalny kod rabatowy. Wpisując JAKOSZCZEDZACPIENIADZE obniżycie cenę o 400 zł. Zapraszam. 🙂 AKTUALIZACJA: Z informacji, które uzyskałem, miejsc na to jubileuszowe szkolenie niestety już brak. Można co najwyżej wpisać się na listę rezerwową. ZAREJESTRUJ SIĘ – KOD: JAKOSZCZEDZACPIENIADZE → Dlaczego precyzyjnie liczę rentowność wynajmu mieszkań? Kilka powodów mojej skrupulatności w zakresie rozliczania stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wymieniłem już na początku artykułu. Podkreślałem, że znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla jakości moich kolejnych decyzji inwestycyjnych. Dodatkowym aspektem jest to, że liczby nie kłamią. Liczby nie podlegają ”zaginaniu rzeczywistości” czy racjonalizowaniu błędnych decyzji. Gdy znam konkretne liczby, to mogę się z nimi uczciwie zmierzyć uwzględniając także inne, bardziej subiektywne priorytety, którymi kieruję się w moich inwestycjach. Dla mnie istotne jest czy jestem w stanie inwestować efektywniej. Przy czym moja definicja efektywności także zmienia się w czasie, bo rośnie moje doświadczenie i jednocześnie ewoluują preferencje. Jeśli na nieruchomościach finansowanych z własnych środków zarabiam netto ok. 8% w skali roku, to chciałbym wiedzieć, czy gdzieś nie mogę zarobić więcej albo… nawet mniej, ale jednocześnie mniejszym nakładem mojej pracy. Oczywiście najlepiej mieć i jedno i drugie. 😉 Ze względu na wysokie zarobki mojej firmy, moja „stawka za godzinę pracy” jest dosyć wysoka. W przypadku wynajmu nieruchomości, wrzucenie zaledwie dwóch godzin mojego czasu miesięcznie w zarządzanie najmem, potrafi zabić rentowność. Coś co opłaca się komuś, kto jest na dorobku, niekoniecznie musi opłacać się komuś innemu, kogo czas jest kosztowny. A jeszcze mniej będzie się opłacać tej osobie, która wysoko wycenia swój święty spokój i nie chce z niego rezygnować – nawet w imię wyższej stopy zwrotu. A do tego może okazać się, że stopy zwrotu z inwestycji innego typu, są po prostu znacznie wyższe, albo dają wyższe poczucie bezpieczeństwa i kontroli. Z jednej strony – staram się korzystać z mojej wiedzy i doświadczeń koncentrując się na tych obszarach, w których czuję się dobrze i osiągam konkretne efekty. Z drugiej strony – próbuję dywersyfikować i nie skupiać się na jednej formie inwestowania, chociaż – nie oszukujmy się – osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu w kilku obszarach specjalizacji jest po prostu czasochłonne. Ale szukanie optymalnego balansu to już temat na inne rozważania… Mam nadzieję, że chociaż trochę pomogłem. 🙂 Czytaj także: WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz

podatek od wynajmu mieszkania kalkulator